تركيا: توقعات باستعادة أسواق العقار عافيتها بحلول 2010

تركيا: توقعات باستعادة أسواق العقار عافيتها بحلول 2010

على الرغم من تراجع الأسعار بنسبة 40% في بعض ضواحي اسطنبول

لندن: كمال قدورة
عاشت تركيا خلال السنوات القليلة الماضية طفرة عقارية كبرى في جميع المناطق، خاصة مدينة إسطنبول والأحياء التاريخية القديمة فيها، نتيجة الطلب العالي على العقار السكني والتجاري من قبل المستثمرين المحليين والأجانب، خاصة الأوروبيين من جميع الجنسيات.
وقد أدى الطلب الكبير على العقارات، خاصة العقارات السكنية، إلى رفع الأسعار بشكل عام بمعدلات عالية مقارنة ببدايات التسعينات، في ظل النقص في مساحات الأراضي الخاصة بالمشروعات في المناطق الرئيسية. وكغيرها أيضا من دول العالم وأوروبا ومنطقة الشرق الأوسط وآسيا، فقد تعرضت لهزة كبيرة نتيجة أزمة الائتمان الدولية وشحة التمويلات والقروض وإحجام المستثمرين الأجانب عن الدخول في الأسواق نتيجة الأزمة الدولية الخانقة وتفضيل الانتظار حتى تنقشع غمامة الأزمة وتتضح صورة الأسواق وأوضاعها واتجاهاتها. وقد أدت هذه الأزمة التي بدأت في أغسطس (آب) عام 2007 إلى تجميد الأسعار وتراجعها في كثير من المناطق العقارية المهمة. ولذا عملت كثير من الحكومات، خاصة الحكومة الأميركية والبريطانية وغيرها، على ضخ التمويلات والسيولة واتخاذ كثير من الخطوات والإجراءات المهمة لمنع النظام المالي والأسواق من الانهيار. أما في تركيا، فقد لجأت الحكومة أو البنك المركزي بالتحديد إلى تخفيض معدلات الفائدة في تركيا إلى 13 في المائة تقريبا، في إطار خطة زمنية تهدف إلى مزيد من التخفيض على المعدل بداية العام الحالي وخلال الربعين الأول والثاني ليتراوح بين 10 و11 في المائة. وقد تراجع النمو في الاقتصاد الوطني العام، وسط محاولات للسيطرة على معدل التضخم العام وإبقائه تحت السيطرة، ومع هذا لا يزال الأداء الاقتصادي بشكل عام لا بأس به في ظل النشاط الجيد للمؤسسات المالية الخاصة وقطاع الطاقة والمناجم.
وتشير التقارير الدولية الأخيرة إلى أن معدل التضخم السنوي ارتفع من 8 في المائة إلى 12 في المائة في النصف الأول من العام الماضي، نتيجة ارتفاع أسعار الطاقة والمواد الغذائية، كما هو الحال في كثير من دول الجوار. لكن اتجاه التضخم تحسن في النصف الثاني من العام الماضي بسبب تراجع أسعار العقارات والسلع نتيجة تراجع الطلب، واستقر على 10.1 في المائة في ديسمبر (كانون الأول) من العام الماضي. وتحاول الحكومة الوصول إلى معدل نسبته نحو 7.5 في المائة هذا العام. وهناك كثير من المؤشرات تشير إلى أن الوضع لن يبقى على ما هو عليه وسيتغير نحو الأفضل لاحقا بسبب الخطة الأميركية الضخمة لإنقاذ النظام المالي وأسواق العقار والقروض العقارية، التي تصل قيمتها إلى 250 مليار دولار. وقد يساعد على تحقيق ذلك الوضع الصحي للبنوك والمصارف التركية التي لم تتعرض لهزات كبيرة وانهيارات مفاجئة كما حصل في بريطانيا والولايات المتحدة خلال السنتين الماضيتين، بسبب قلة القروض عالية المخاطر. ويعتبر كثير من المحللين العقاريين أن صعوبة التكهن بالأسعار والعائدات الربحية خلال الفترة الأخيرة، خاصة السنة الماضية، ساهمت في إرباك المستثمرين المحليين والأجانب، وأثرت على عدد الصفقات العقارية المبرمة، ولذا شهدت الأسواق العقارية في تركيا منذ الربع الأخير من العام الماضي تحولا جذريا من عالم الاستثمارات الأجنبية للمؤسسات المعروفة والنشيطة إلى عالم الاستثمارات المحلية . وقبل تحليل أرقام الربع الأول من هذا العام، سيكون من الصعب على البنوك والمؤسسات المعنية معرفة الاتجاه الذي ستسلكه على صعيد معدلات الفائدة وتوفر القروض العقارية وتكلفتها. لكن يتوقع أن يتراوح التراجع على أسعار العقارات التجارية بين 10 و15 في المائة. لكن في حال ساءت الأحوال ولم تتحسن على الصعيد الدولي، يتوقع أن تتراجع هذه الأسعار أكثر فأكثر لتصل النسبة تقريبا إلى 20 أو25 في المائة هذا العام. وسيكون من الصعب عندها إقناع كثير من المستثمرين الأجانب بدخول الأسواق.
وتشير الأرقام الأخيرة إلى أن عائدات الإيجار في قطاع العقارات السكنية في تركيا، تراجعت بنسبة 25 في المائة منذ النصف الثاني للعام الماضي حتى الآن. وقد عانى قطاع المحلات التجارية أسوأ التراجعات في الأسواق العقارية التجارية منذ بدء أزمة الائتمان، إذ وصلت نسبة التراجع على عائدات إيجار المحلات التجارية إلى 50 في المائة منذ الربع الأخير للعام الماضي حتى الآن، نتيجة تراجع معدل الإنفاق الفردي الاستهلاكي وكثرة المعروض والمتوفر من المحلات والمراكز التجارية في كل من العاصمة أنقرة ومدينة إسطنبول.
إلا أن التراجعات على الأسعار والعائدات لم تطال قطاع المكاتب الممتازة من درجة «A» نتيجة النقص الكبير في المتوفر منها في الأسواق على الرغم من الطلب العالي عليها من قبل الشركات الأجنبية والمؤسسات الدولية. ولم تتعرض الأسعار في هذا القطاع إلا إلى تراجعات بسيطة، خاصة في الأوساط التجارية في المدن الرئيسية.
وتقول مؤسسة «كوليارز إنترناشيونال» في تقريرها الأخير حول الوضع العقاري في البلاد خلال السنة الماضية وبداية العام الحالي، إن أسعار العرض وعائدات إيجار المكاتب في القسم الأوروبي أو الغربي من مدينة إسطنبول قد ارتفعت قليلا على الرغم من توفر المكاتب الممتازة والجيدة هناك، لكن مع تزايد عدد المكاتب المعروضة في الأسواق، يتوقع أن تتعرض العائدات الربحية وعائدات الإيجار إلى التراجع ولو قليلا عما كانت عليه خلال السنوات الخمس الماضية.
وقد أدت الوفرة في عدد المكاتب الممتازة المتوفرة في الأسواق في القسم الشرقي من المدينة إلى دفع المستثمرين إلى التوجه نحو القسم الشرقي الذي لا يزال فقيرا نسبيا في قطاع المكاتب الممتازة. وتشير التقارير الأخيرة أيضا إلى أن عدد المكاتب التجارية من الدرجة الثانية «B» قد ارتفع في قسمي المدينة، كنتيجة لتأثر الشركات والمؤسسات الصغيرة أكثر من غيرها بالتطورات الاقتصادية الأخيرة.
وفي مدينة إسطنبول بالتحديد، تشير المعلومات الأخيرة المتوفرة إلى أن سوق المكاتب التجارية في المدينة يتوزع على 12، وقد ارتفع عدد المكاتب الممتازة في خمس مناطق منها، وتعرضت أربع مناطق للجمود، خاصة في الربع الأخير من العام الماضي. وتتناغم تقلبات الأسعار مع العدد المتوفر من المكاتب في بعض مناطق المدينة كما يبدو، وتشهد المناطق التي بقي الطلب فيها على المكاتب على ما هو عليه ركودا نسبيا، بينما لا تزال الأسعار ترتفع في المناطق التي تشهد شحة في المكاتب، وتتراجع في المناطق التي تشهد وفرة وكثرة منها، خاصة المكاتب الممتازة والحديثة. ويتوقع أن يؤدي طلب المستثمرين على عقود طويلة الأمد (أطول من السابق) إلى تخفيض الأسعار بشكل عام سواء أكانت أسعار العقارات أم معدلات الإيجار وغيرها، على الرغم من إصرار البعض على تعريفات عالية.
وقد تأثرت أسعار العرض في قطاع المكاتب في إسطنبول وتراجعت نسبيا بسبب التطورات الأخيرة على صرف العملات الأجنبية، خاصة اليورو والدولار الأميركي. كما أثرت تلك المسألة على قيمة الإيجارات سلبا بنسبة لا تقل عن 62 في المائة على العقود المربوطة بالدولار الأميركي، وبنسبة لا تقل عن 23 في المائة للعقود المربوطة باليورو، و16 في المائة للعقود المربوطة بالليرة التركية.
وعلى الصعيد السكني، ونتيجة هزات أزمة الائتمان الدولية كما سبق أن ذكرنا، فقد تأثرت أسواق إسطنبول بما يحصل، إذ تراجع النشاط العقاري بشكل عام، ثم تراجع الطلب على العقارات السكنية، ولا تزال أسعار العقارات تتراجع منذ الربع الثالث من العام الماضي. ففيما يدعو العاملون والنشيطون في الأسواق، خاصة المطورين، الزبائن إلى اقتناص الفرصة هذه الأيام للدخول في الأسواق وشراء العقارات، يحذر كثيرون من الانخراط في الأسواق قبل اتضاح الصورة لكثرة تقلباتها وعدم الاستقرار فيها.
في الوقت الذي يحاول فيه هؤلاء المطورين أو الشركات، تحويل الأزمة إلى فرصة لإنقاذ الأسواق وتحريكها، تحاول بعض الشركات الأخرى التأقلم مع التغيرات الحاصلة وتخفيض معدلات الفائدة ومدة القروض وغيرها من المحفزات المالية العقارية المرنة لتحريك الأسواق وتنشيطها. وتشير «كوليارز» إلى أن أسعار العقارات الممتازة في مدينة إسطنبول بدأت تتراجع منذ يونيو (حزيران) 2008 وفي جميع المناطق تقريبا. وتعتمد نسبة التراجع على كثير من العوامل، لذا تختلف من منطقة إلى أخرى، إلا أنها تراوحت بين 30 و40 في المائة في الضواحي، وبين 10 و15 في المائة في المناطق التجارية المهمة وسط المدينة. وعلى الرغم من ذلك، تؤكد كثير من التقارير العقارية الدولية أن الأسواق العقارية في الوسط التجاري في المدينة لا تزال قوية. ولا تزال بعض الأحياء شعبية ومرغوبة جدا، مثل حي ليفانت المالي والتجاري، لسمعتها الطيبة وما تقدمه من فرص للمستثمرين.
وتتوقع «كوليارز» أن تبدأ آثار أزمة الائتمان الدولية السلبية على أسواق العقار السكنية في المدينة بالتلاشي في النصف الثاني من العام الحالي، إلا أن الأسواق ستستعيد عافيتها ويزداد الطلب على العقارات العام المقبل 2010.
وكما يبدو، فإن أكثر المناطق تأثرا بالأزمة الأخيرة هي الضواحي، مثل حي ekmeky ـ mraniyeالذي شهد طفرة عمرانية في السنوات القليلة الماضية وكان مرغوبا جدا من قبل المطورين العقاريين بسبب الطلب العالي على العقارات السكنية. وقد تم إنهاء كثير من المشروعات السكنية الحديثة في الحي أيضا. وأدى ارتفاع عدد الوحدات السكنية الممتازة أو العقارات المعروضة في الأسواق من 3.9 ألف وحدة في عام 2006 إلى 11.2 ألف وحدة في عام 2009، إلى تراجع الأسعار بنسبة لا تقل عن 20 في المائة.
وفي أحياء القسم الشرقي الواقعة على بحر مرمرة، مثل Maltepe ـ Kartal وTuzla وPendik تراجعت الأسعار بنسبة أسوأ، حيث تراوحت بين 20 و30 في المائة. ومع هذا، يتوقع أن تستعيد الأسعار والأسواق في هذه المناطق عافيتها بسرعة بسبب مشروع مرمرة الذي ينتهي العمل فيه عام 2012. وسيمنح المشروع هذه المناطق خطا جديدا للمترو يصلها بالمطارات الدولية، وسيحسن من خدماتها، مما سيساعد على نمو إيجابي في المستقبل، خاصة على صعيد الأسعار.
وتشير الأرقام الأخيرة أيضا إلى أن الأسعار في بعض أحياء القسم الغربي أو الأوروبي من المدينة، خاصة Bahçeehir ـ Esenyurt تراجعت بنسب كبيرة تراوحت بين 25 و30 في المائة. ويعود ذلك على الأرجح إلى كثرة العقارات المتوفرة في الأسواق منذ بداية التسعينات. وتساعد الأوضاع الاقتصادية السيئة في هذه المناطق منذ بدء أزمة الائتمان على مواصلة تراجع الأسعار وبهذه النسب العالية. بأية حال، فإن الأسواق العقارية في تركيا وإسطنبول بشكل عام لشعبيتها في أوساط المستثمرين العرب والأجانب، لا تزال من الأسواق القوية والدولية المهمة التي يزداد بها الاهتمام الخارجي والأجنبي يوميا، بسبب موقعها الجغرافي المهم، واستقرارها السياسي النسبي، وموقعها التجاري والصناعي في المنطقة، وعلاقتها بدول منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا والعراق وإيران وغيرها.